مقایسه بازدهی بازارهای موازی در سال ۱۳۹۹ حاکی از آن است که بازار سرمایه با ۱۵۵ درصد رشد بیشترین بازدهی را در بین بازارهای موازی داشت. بازار مسکن شهر تهران ۸۵ درصد بازدهی حاصل از افزایش قیمت ملک در سال ۱۳۹۹ را به خود اختصاص داد که در این محاسبات، بازدهی حاصل از درآمد اجاره ملک لحاظ نشده است. در رتبه بعدی بازار طلا قرار داشته که رشد ۷۸ درصد سالیانه را به ثبت رساند و کمترین میزان افزایش به بازار ارز تعلق داشت که شاخص دلار رشد ۵۷ درصد را در سال ۱۳۹۹ نشان داد.
بورس بیشترین بازدهی را در بین چهار بازار موازی به خود اختصاص داد
بورس در سال 1399 با رشد 155 درصد بیشترین بازدهی را در بین چهار بازار موازی به خود اختصاص داد و بازار مسکن شهر تهران با 85 درصد رشد در جایگاه بعدی قرار گرفت.
اعتمادآنلاین| مقایسه بازدهی بازارهای موازی در سال 1399 حاکی از آن است که بازار سرمایه با 155 درصد رشد بیشترین بازدهی را در بین بازارهای موازی داشت. بازار مسکن شهر تهران 85 درصد بازدهی حاصل از افزایش قیمت ملک در سال 1399 را به خود اختصاص داد که در این محاسبات، بازدهی حاصل از درآمد اجاره ملک لحاظ نشده است. در رتبه بعدی بازار طلا قرار داشته که رشد 78 درصد سالیانه را به ثبت رساند و کمترین میزان افزایش به بازار ارز تعلق داشت که شاخص دلار رشد 57 درصد را در سال 1399 نشان داد.
برگشت قیمت مسکن در آذرماه
به گزارش ایسنا، اطلاعات به دست آمده از سامانه کیلید حاکی از آن است که شاخص قیمت مسکن شهر تهران در سال 1399 نسبت به سال قبل از آن 85 درصد افزایش داشته است. بیشترین میزان افزایش ماهانه قیمت به میزان 12.5 درصد در مردادماه اتفاق افتاده و آذرماه بیشترین کاهش ماهانه قیمت با افت 8.1 درصد رخ داده است. مهرماه 1399 شاخص سالیانه قیمت مسکن شهر تهران 121 درصد رشد داشته که بیشترین میزان افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن بوده است.
زعفرانیه گران‌ترین و تقی‌آباد ارزان‌ترین محله‌های تهران
از طرف دیگر پنج محله گران قیمت شهر تهران در منطقه یک قرار دارند. در بین این محله‌ها زعفرانیه با میانگین قیمت 79.6 میلیون تومان در هر متر مربع رتبه اول از نظر قیمت مسکن را در اسفندماه 1399 به خود اختصاص داده است. باغ فردوس با متوسط متری 78.8 میلیون تومان رتبه دوم را دارد. سومین محله گران قیمت پایتخت، محمودیه با میانگین 78.4 میلیون تومان است. ولنجک با متوسط 76.2 میلیون تومان مقام چهارم را دارد و کامرانیه با میانگین 74.8 میلیون تومان در هر متر مربع پنجمین محله گران قیمت در بازار مسکن شهر تهران است.
پنج محله ارزان قیمت تهران هم به ترتیب در مناطق 20، 15، 18، 15 و 19 واقع شده اند. تقی‌آباد در منطقه 20 با متوسط قیمت هر متر مربع 10.3 میلیون تومان ارزان ترین محله در بازار مسکن شهر تهران است. خاورشهر در منطقه 15 با میانگین متری 10.6 میلیون تومان در رتبه بعدی قرار دارد. قیمت مسکن در یافت آباد جنوبی واقع در منطقه 18 بالغ بر 11.2 میلیون تومان است که از لحاظ ارزانی مقام سوم را دارد. محله قیامدشت در منطقه 15 با متوسط قیمت 11.8 میلیون تومان در جایگاه چهارم را دارد و دولت خواه جنوبی در منطقه 19 با متوسط 12.3 میلیون تومان در هر متر مربع جایگاه پنجم را در بین محله های ارزان قیمت به شهر تهران به خود اختصاص می دهد.
منطقه 22 پیشتاز تورم سالیانه قیمت مسکن
درصد تغییرات شاخص قیمتی مسکن در مناطق شهر تهران نیز نشان می دهد که منطقه 22 با متوسط 121 درصد بیشترین میزان افزایش سالیانه رخ داده است. منطقه 4 در جایگاه دوم قرار داشته که 120 درصد رشد سالیانه قیمت را در سال 1399 تجربه کرد. منطقه 16 با میانگین رشد قیمت سالیانه 118 درصد رتبه سوم را به خود اختصاص داده است. جایگاه چهارم از نظر میزان رشد سالیانه به منطقه 2 با متوسط رشد 114 درصد تعلق مقایسه بورس با بازارهای موازی داشته و منطقه 21 با متوسط 112 درصد افزایش قیمت سالیانه رتبه پنجم را در بازار مسکن شهر تهران در سال 1399 به خود اختصاص داده است.
کمترین میزان رشد سالیانه قیمت را نیز منطقه 18 از آن خود کرده که 60 درصد افزایش سالیانه قیمت را در سال 1399 به ثبت رساند. منطقه 11 با متوسط رشد 83 درصد در جایگاه دوم پایین ترین میزان رشد سالیانه قیمت قرار داشته است. رتبه سوم از نظر کمترین میزان رشد را منطقه 17 با 85 درصد افزایش سالیانه به خود اختصاص داد. در منطقه 13 نیز میزان افزایش سالیانه قیمت مسکن در سال 1399 بالغ بر 89 درصد بوده که مقام چهارم را از نظر کمترین میزان رشد داشته است. رشد سالیانه قیمت مسکن در منطقه 12 نیز 90 درصد بوده است که رتبه پنجم از نظر کمترین میزان رشد را به خود اختصاص داد.
میانگین رشد سالیانه قیمت مسکن در منطقه یک نیز 97 درصد بوده که رتبه یازدهم را از نظر رشد قیمت مسکن شهر تهران در بر گرفت. متوسط افزایش مقایسه بورس با بازارهای موازی سالیانه قیمت مسکن در منطقه پنج نیز 99 درصد بود که جایگاه نهم را به خود اختصاص داد.
رشد 101 درصد قیمتهای پیشنهادی در سال 1399
میانگین قیمتهای پیشنهادی مسکن شهر تهران از 26.3 میلیون تومان در اسفندماه 1398 به 53 میلیون تومان در اسفندماه 1399 رسیده که 101 درصد افزایش قیمت را نشان می دهد. بیشترین میزان کاهش ماهانه قیمت پیشنهادی مسکن در اسفندماه 1399 به میزان 3.4 درصد افت ماهانه اتفاق افتاده است. بالاترین میزان افزایش ماهانه قیمت پیشنهادی نیز به میزان 20 درصد در خردادماه رخ داد. بیشترین میزان افزایش پیشنهادی قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن نیز به میزان 124 درصد در مهرماه اتفاق افتاد.
مقایسه میانگین فصلی قیمت آگهی ها در مناطق مختلف تهران نیز نشان می دهد که بیشترین میزان افزایش فصلی قیمت در تابستان 1399 در منطقه 4 به میزان 57 درصد در مقایسه با بهار رخ داده و بیشترین میزان کاهش فصلی قیمت پیشنهادی آگهی ها در زمستان 1399 در منطقه 8 به میزان 14 درصد افت فصلی اتفاق افتاده است.
قیمت‌ها در بازار اجاره 103 درصد رشد کرد
آمارهای بازار رهن و اجاره شهر تهران در سال 1399 هم از رشد 103 درصدی قیمت رهن پیشنهادی در هر متر مربع حکایت دارد. اسفندماه 1398 قیمت رهن پیشنهادی از طرف مالکان 3.4 میلیون تومان در هر متر مربع بوده که در اسفندماه 1399 به متری 6.9 میلیون تومان رسیده است. در این بین شهریورماه 1399 قیمت پیشنهادی رهن کامل نسبت به مردادماه 22 درصد افزایش یافته که بالاترین میزان رشد ماهانه را نشان می دهد. دی ماه 1399 نیز نرخ پیشنهادی رهن کامل 108 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش داشته که بیشترین نرخ رشد سالیانه بوده است. کمترین میزان افزایش قیمت مقایسه بورس با بازارهای موازی رهن نسبت به ماه مشابه سال قبل به میزان 47 درصد در مردادماه 1399 اتفاق افتاده و بیشترین کاهش قیمت رهن کامل به میزان 13.3 درصد کاهش در مردادماه 1399 نسبت به تیرماه اتفاق افتاده است. در مناطق شهر تهران منطقه 14 در پاییز 1399 بالاترین افزایش نرخ رهن کامل فصلی را به میزان 42 درصد به خود اختصاص داد. منطقه 11 نیز در تابستان 1399 بیشترین کاهش قیمت رهن کامل فصلی به میزان 10 درصد افت را نشان داد.
روند معکوس عرضه و تقاضا در بازار مسکن
از طرف دیگر بررسی عرضه و تقاضا در سال 1399 در بخش خرید و فروش مسکن حاکی از آن است که 47 درصد از کل تقاضای بالقوه (بازدید آگهی های شهر تهران) به متراژهای زیر 90 متر اختصاص داشته در صورتی که تنها 29 درصد از عرضه (آگهی های ثبت شده بخش خرید و فروش شهر تهران) در سال 1399 متراژ زیر 90 متر داشته اند.
در بخش اجاره نیز 48 درصد از کل تقاضای بالقوه (بازدید آگهی های بخش خرید و فروش شهر مقایسه بورس با بازارهای موازی تهران) متراژهای زیر 90 متر بوده در صورتی که فقط 29 درصد از عرضه (آگهی های ثبت شده رهن و اجاره) در سال 1399 متراژ زیر 90 متر داشته اند.
توزیع آگهی های ملک در سال 1399 بر اساس سن بنا نیز حاکی از آن است واحدهای تا 5 سال ساخت 26 درصد کل آگهی ها را به خود اختصاص داده اند. در رتبه بعدی واحدهای 5 تا 10 سال به میزان 21 درصد و خانه های 15 تا 20 سال 19 درصد از آگهی ها را در بر گرفته اند. خانه های بالای 30 سال نیز با 3.2 درصد کمترین میزان آگهی ها را به خود اختصاص دادند.
همچنین نسبت قیمت به اجاره در مردادماه سال 1399 در بازار مسکن شهر تهران به بالاترین میزان خود یعنی عدد 34 رسید. سپس روند نزولی گرفت و تا اسفندماه به عدد 21 رسید. یکی از شاخصهایی که سرمایه گذاران مسکن در نظر می گیرند شاخص قیمت به اجاره است (P/R) که متناظر P/E بازار سرمایه است.
مقایسه وضعیت بورس و بازارهای موازی در آینده
ایسنا /رئیس هیئت مدیره بورس تهران، با اشاره به گزارش های مثبت ۹ ماهه شرکت ها، اظهار کرد: این گزارش‌ها حاکی از روند درآمدی رو به رشد و تکرار شونده دارند و باید گفت در افق بلندمدت بازار سرمایه بهتر از بازارهای موازی خواهد بود.
امیرتقی خان تجریشی، درمورد شرایط فعلی بازار سرمایه توضیح داد: تصمیم گیری برای خرید و فروش سهام در بازار سرمایه، مستلزم داشتن اطلاعات تحلیل و آگاهی از وضعیت بازارها و عوامل تاثیرگذار بر هر سهم و صنعت است. طبعا سرمایه گذارانی که اکنون می خواهند برای سرمایه گذاری خود در بازار سرمایه تصمیم گیری کنند و نگاه میان مدت و بلندمدت دارند، می توانند با توجه به رشد قیمت جهانی کالاهای اساسی به عنوان نشانه ای برای افزایش سود آوری شرکت‌های فعال در صنایع فلزات اساسی، معدنی‌ها و همچنین صنایع مرتبط با کالاهای اساسی تصمیم گیری کنند.
وی افزود: همچنین باید توجه داشت که به دلیل متعادل شدن قیمت ارز، در افق زمانی پیش رو و مسائل بودجه، نمی توان انتظار نوسانات سنگین در بازارهای موازی بازار سرمایه نظیر ارز و طلا داشت. به همین دلیل به نظر می رسد که با این نگاه جذابترین بازار برای سرمایه گذاری، بازار سرمایه است، اصلاح نسبت پی بر ای در بسیاری سهم ها و با توجه به گزارش های ۹ ماهه منتشر شده از سوی شرکت ها که عمدتا وضعیت خوب و تکرار شونده ای را داشتند، می توان به آینده این بازار از نگاه بنیادی و میان مدت تا بلند مدت امیدوار بود.
این تحلیلگر بازار سرمایه ادامه داد: از سوی دیگر باید در این نکته نیز تامل کرد که ریزش ماه های اخیر شاخص بورس، باعث شده که هم اکنون برخی سهم ها در جایگاه یک سال قبل خود قرار بگیرند، اما گزارش ها نشان میدهد که شرکت‌ها نسبت به یک سال قبل خود، وضعیتی بهتر دارند. بنابراین با توجه به این نکته و همچنین اعمال سیاست های حمایتی از سوی مقام ناظر، مانند کاهش دامنه نوسانی منفی و افزایش دامنه نوسانی مثبت، افزایش اعتبار، بازنگری حجم مبنا و انتشار اوراق تبعی به نظر می رسد که کفه معاملات به نفع خریداران و کسانی که دید بلند مدت دارند نسبت به سفته بازان و فروشندگان سنگین تر باشد. گرچه معتقدیم که محدودیت ها باید کوتاه مدت باشد تا نقد شوندگی بازار تهدید نشود.
تجریشی همچنین به فعالان بازار سرمایه توصیه کرد که با چشمان باز و به دور از هیجانات تصمیم بگیرند، عوامل بنیادی را در جریان سرمایه گذاری ماه های آتی خود مد نظر قرار دهند، از تصمیم گیری بر اساس صحبت افرادی که در شبکه های اجتماعی اقدام به ارائه سیگنال های خرید و فروش می کنند، بپرهیزند و صرفا با کارشناسان، تحلیلگران و مشاوران خبره و نهادهای دارای مجوز این حوزه که در قالب نهادهای مالی اقدام به ارائه مشاوره می کنند، برای آینده سرمایه گذاری خود مشورت کنند.
سکوت دولت در مواجهه با بورس
بعد از ارایه بودجه سال 1401، یکی از ابهامات جدی در خصوص بودجه، نحوه مواجهه دولت با مطالبات سهامداران بازار سرمایه از طریق بودجه است.
محسن عباسی
بعد از ارایه بودجه سال 1401، یکی از ابهامات جدی در خصوص بودجه، نحوه مواجهه دولت با مطالبات سهامداران بازار سرمایه از طریق بودجه است. در واقع دولتی که مدام در خصوص حمایت از سهامداران و حمایت از بورس، صحبت و وعده‌های متعدد ارایه می‌کند در زمان تدوین و ارایه بودجه، هیچ سهمی برای رشد بورس در بودجه در نظر نگرفته است؛ موضوعی که پرسش‌های جدی در ذهن سهامداران و فعالان اقتصادی ایجاد کرده است، البته روند برنامه‌ریزی‌های دولت در خصوص بورس، حتی پیش از ارایه بودجه 1401 نیز با مشکلات فراوانی روبه‌رو بوده است. دولت برخلاف وعده‌هایی که برای رشد بازار ارایه کرده بود در عمل تصمیماتی را اخذ کرد که باعث بروز مشکلات جدی در مسیر فعالیت‌های این بازار شد. بر این اساس، دولت سعی کرد با محدود کردن بانک‌ها از یک طرف در جذب سپرده و فروش اوراق خودش با نرخ جذاب مانع از سرایت نقدینگی به سایر بازارها شود و رکود تورمی را با مدلی که قبلا علی طیب‌‌نیا (وزیر اقتصاد دولت یازدهم) در اقتصاد کشور پیاده کرده بود حداقل به رکود غیرتورمی تبدیل کند اما رشد دلار و سکه معادلات دولت را به هم زد. در این میان احتمالا، اشتباه فاحش دولت (اگر برنامه نباشد) در تشخیص حرکت بازار باعث سوخت شدن نقدینگی خریداران اوراق در سال بعد خواهد شد. در شرایط فعلی نیز دلار بیش از ۱۰ درصد رشد کرده است، چیزی معادل ۶ ماه بازدهی اوراق قرضه دولتی. به هم خوردن این برنامه باعث شد تا انتشار اوراق به عاملی برای نزول مستمر بازار سرمایه بدل شود. هر اندازه که زمان سپری شد، عدم توفیق دولت در این نوع برنامه‌ریزی بیشتر نمایان شد و مشکلات در بازار سرمایه بیشتر بروز کرد. فروش اوراق در بودجه ۱۴۰۱ کمتر از انتظار دیده شده است که می‌تواند نشانه‌‌ای از تغییر رویکرد دولت در تامین مالی باشد. با این وجود چند نکته در خصوص بازارهای مالی وجود دارد که ضروری است در خصوص آن بحث و تبادل نظر صورت گیرد.
نخست) هرچند موضوع مذاکرات به‌طور بنیادین گزاره مهمی در بروز انتظارات تورمی و رشد قیمت در شاخص بازارها است، اما معتقدم علت رشد دلار ارتباطی به مذاکرات وین ندارد و نتیجه رشد وحشتناک نقدینگی مقایسه بورس با بازارهای موازی و تقاضا برای خروج سرمایه از کشور (مهاجرت و خرید خانه در ترکیه و ارز دیجیتال و . ) است. روندی که به‌طور مستقیم با تصمیم‌سازی‌های اشتباه اقتصادی در ارتباط است. دوم) باید توجه داشت در حال حاضر شرایط کشور با دوره اول دولت روحانی قابل مقایسه نیست که دولت اعتدالگرایان سیاست تنش‌زدایی با جهان پیرامونی را در پیش گرفته بود و انتظارات تورمی تا حد بالایی مهار شده بود. امروز اما از یک طرف تحریم‌ها شدت یافته و از سوی دیگر نقدینگی کشور رشد بی‌حساب و کتابی کرده است. ضمن اینکه همین اوراق‌فروشی هم تورم بزرگ‌تری را به سال بعد موکول می‌کند. سوم) سکوت مسوولان در قبال بورس برای من عجیب است و این در حالی است که به نظر من با فروکش کردن تقاضا برای اوراق قرضه (به دلیل تورم پیش رو) دولت رو به فروش دارایی‌ها و اموال خود در بورس خواهد کرد. یعنی این‌بار در شرایط تورمی دارایی‌های خود را با حداکثر استفاده از تورم در یک بازار گاوی به فروش خواهد رساند. شاید دلیل سکوت دولت در این چند ماه همین موضوع باشد، فروش اوراق در بازار راکد، جذب منابع توسط اوراق قرضه در بازار بدون جایگزین برای نقدینگی سرگردان (بازارهای موازی راکد) و در نهایت ورود به بازار سرمایه برای جبران کسری بودجه، فروش سهام و دارایی‌های دولت و کاهش اثرات تورمی سیاست‌های قبلی. بنابراین اگر مشوق‌‌های چشمگیری برای سرمایه‌گذاری در بورس مشاهده شد، نباید تعجب کرد، اگر دامنه نوسان جذاب در نمادهای بورسی مشاهده شد، نباید تعجب کرد. اگر ناگهان صحبت‌ها و توجهات مسوولان به بورس جذب شد، باید آنها را به حساب برنامه دولت برای فروش دارایی‌ها و تامین مالی از بورس گذاشت. در این صورت سود سال بعد اوراقی که فروخته شده است از بازار سرمایه تامین خواهد شد و به نظر من خریداران اوراق متضرر خواهند شد. با این حال اینها تنها یک نمونه از برداشت‌‌های موجود از اتفاقات اقتصاد کشور است و ممکن است دولت برنامه دیگری برای اقتصاد در نظر گرفته باشد. در اقتصاد ما هیچ چیزی بعید نیست، اما واقعیت عریان آن است که دولت هنوز متوجه اهمیت بازار سرمایه در نظام و نظامات اقتصادی کشور نشده است.
مقایسه وضعیت بورس و بازارهای موازی در آینده
رئیس هیئت مدیره بورس تهران، با اشاره به گزارش های مثبت ۹ ماهه شرکت ها، اظهار کرد: این گزارش‌ها حاکی از روند درآمدی رو به رشد و تکرار شونده دارند و باید گفت در افق بلندمدت بازار سرمایه بهتر از بازارهای موازی خواهد بود.
به گزارش اخباربانک به نقل از ایسنا، امیرتقی خان تجریشی درمورد شرایط فعلی بازار سرمایه توضیح داد: تصمیم گیری برای خرید و فروش سهام در بازار سرمایه، مستلزم داشتن اطلاعات تحلیل و آگاهی از وضعیت بازارها و عوامل تاثیرگذار بر هر سهم و صنعت است. طبعا سرمایه گذارانی که اکنون می خواهند برای سرمایه گذاری خود در بازار سرمایه تصمیم گیری کنند و نگاه میان مدت و بلندمدت دارند، می توانند با توجه به رشد قیمت جهانی کالاهای اساسی به عنوان نشانه ای برای افزایش سود آوری شرکت‌های فعال در صنایع فلزات اساسی، معدنی‌ها و همچنین صنایع مرتبط با کالاهای اساسی تصمیم گیری کنند.
وی افزود: همچنین باید توجه داشت که به دلیل متعادل شدن قیمت ارز، در افق زمانی پیش رو و مسائل بودجه، نمی توان انتظار نوسانات سنگین در بازارهای موازی بازار سرمایه نظیر ارز و طلا داشت. به همین دلیل به نظر می رسد که با این نگاه جذابترین بازار برای سرمایه گذاری، بازار سرمایه است، اصلاح نسبت پی بر ای در بسیاری سهم ها و با توجه به گزارش های ۹ ماهه منتشر شده از سوی شرکت ها که عمدتا وضعیت خوب و تکرار شونده ای را داشتند، می توان به آینده این بازار از نگاه بنیادی و میان مدت تا بلند مدت امیدوار بود.
این تحلیلگر بازار سرمایه ادامه داد: از سوی دیگر باید در این نکته نیز تامل کرد که ریزش ماه های اخیر شاخص بورس، باعث شده که هم اکنون برخی سهم ها در جایگاه یک سال قبل خود قرار بگیرند، اما گزارش ها نشان میدهد که شرکت‌ها نسبت به یک سال قبل خود، وضعیتی بهتر دارند. بنابراین با توجه به این نکته و همچنین اعمال سیاست های حمایتی از سوی مقام ناظر، مانند کاهش دامنه نوسانی منفی و افزایش دامنه نوسانی مثبت، افزایش اعتبار، بازنگری حجم مبنا و انتشار اوراق تبعی به نظر می رسد که کفه معاملات به نفع خریداران و کسانی که دید بلند مدت دارند نسبت به سفته بازان و فروشندگان سنگین تر باشد. گرچه معتقدیم که محدودیت ها باید کوتاه مدت باشد تا نقد شوندگی بازار تهدید نشود.
تجریشی همچنین به فعالان بازار سرمایه توصیه کرد که با چشمان باز و به دور از هیجانات تصمیم بگیرند، عوامل بنیادی را در جریان سرمایه گذاری ماه های آتی خود مد نظر قرار دهند، از تصمیم گیری بر اساس صحبت افرادی که در شبکه های اجتماعی اقدام به ارائه سیگنال های خرید و فروش می کنند، بپرهیزند و صرفا با کارشناسان، تحلیلگران و مشاوران خبره و نهادهای دارای مجوز این حوزه که در قالب نهادهای مالی اقدام به ارائه مشاوره می کنند، برای آینده سرمایه گذاری خود مشورت کنند.
بورس 155، مسکن 85، طلا 78، دلار 57 درصد بازدهی در سال 1399 / رشد اجاره ۱۰۳ درصد / بازدهی چهار بازار دارایی در کجا بیشتر است؟
بورس و سهام با رشد ۱۵۵ درصد، مسکن شهر تهران با ۸۵ درصد رشد، طلا با 78 درصد رشد و ارز و دلار با 57 درصد رشد به ترتیب رتبه های اول تا چهارم بازدهی را در چهار بازار دارایی سال 1399 کسب کرده اند. این روند بازدهی در مقایسه با سال های قبل تفاوت داشته و در برخی سال ها طلا و ارز بالاتر از مسکن و بورس بازدهی داشته اند اما نکته قابل توجه این است که در تمام سال ها مسکن از ثبات و پایداری و درجه اطمینان بیشتری از نظر رشد قیمت دارایی برخوردار بوده و در حالی که نوسان در بازار ارز و طلا و بورس و سهام وجود دارد، بخش مسکن در یک روند با ثبات صعودی بدون نوسان و تقریبا متناسب با شاخص رشد قیمت دارایی و تورم حرکت می کند
خبراقتصادی - بورس و سهام با رشد ۱۵۵ درصد، مسکن شهر تهران با ۸۵ درصد رشد، طلا با 78 درصد رشد و ارز و دلار با 57 درصد رشد به ترتیب رتبه های اول تا چهارم بازدهی را در چهار بازار دارایی سال 1399 کسب کرده اند. این روند بازدهی در مقایسه با سال های قبل تفاوت داشته و در برخی سال ها طلا و ارز بالاتر از مسکن و بورس بازدهی داشته اند اما نکته قابل توجه این است که در تمام سال ها مسکن از ثبات و پایداری و درجه اطمینان بیشتری از نظر رشد قیمت دارایی برخوردار بوده و در حالی که نوسان در بازار ارز و طلا و بورس و سهام وجود دارد، بخش مسکن در یک روند با ثبات صعودی بدون نوسان و تقریبا متناسب با شاخص رشد قیمت دارایی و تورم حرکت می کند.
مقایسه بازدهی بازارهای موازی در سال ۱۳۹۹ حاکی از آن است مقایسه بورس با بازارهای موازی که بازار سرمایه با ۱۵۵ درصد رشد بیشترین بازدهی را در بین بازارهای موازی داشت. بازار مسکن شهر تهران ۸۵ درصد بازدهی حاصل از افزایش قیمت ملک در سال ۱۳۹۹ را به خود اختصاص داد که در این محاسبات، بازدهی حاصل از درآمد اجاره ملک لحاظ نشده است. در رتبه بعدی بازار طلا قرار داشته که رشد ۷۸ درصد سالیانه را به ثبت رساند و کمترین میزان افزایش به بازار ارز تعلق داشت که شاخص دلار رشد ۵۷ درصد را در سال ۱۳۹۹ نشان داد.
برگشت قیمت مسکن در آذرماه
اطلاعات به دست آمده از سامانه کیلید حاکی از آن است که شاخص قیمت مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۹ نسبت به سال قبل از آن ۸۵ درصد افزایش داشته است. بیشترین میزان افزایش ماهانه قیمت به میزان ۱۲.۵ درصد در مردادماه اتفاق افتاده و آذرماه بیشترین کاهش ماهانه قیمت با افت ۸.۱ درصد رخ داده است. مهرماه ۱۳۹۹ شاخص سالیانه قیمت مسکن شهر تهران ۱۲۱ درصد رشد داشته که بیشترین میزان افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن بوده است.
از طرف دیگر پنج محله گران قیمت شهر تهران در منطقه یک قرار دارند. در بین این محله‌ها زعفرانیه با میانگین قیمت ۷۹.۶ میلیون تومان در هر متر مربع رتبه اول از نظر قیمت مسکن را در اسفندماه ۱۳۹۹ به خود اختصاص داده است. باغ فردوس با متوسط متری ۷۸.۸ میلیون تومان رتبه مقایسه بورس با بازارهای موازی دوم را دارد. سومین محله گران قیمت پایتخت، محمودیه با میانگین ۷۸.۴ میلیون تومان است. ولنجک با متوسط ۷۶.۲ میلیون تومان مقام چهارم را دارد و کامرانیه با میانگین ۷۴.۸ میلیون تومان در هر متر مربع پنجمین محله گران قیمت در بازار مسکن شهر تهران است.
پنج محله ارزان قیمت تهران هم به ترتیب در مقایسه بورس با بازارهای موازی مناطق ۲۰، ۱۵، ۱۸، ۱۵ و ۱۹ واقع شده اند. تقی‌آباد در منطقه ۲۰ با متوسط قیمت هر متر مربع ۱۰.۳ میلیون تومان ارزان ترین محله در بازار مسکن شهر تهران است. خاورشهر در منطقه ۱۵ با میانگین متری ۱۰.۶ میلیون تومان در رتبه بعدی قرار دارد. قیمت مسکن در یافت آباد جنوبی واقع در منطقه ۱۸ بالغ بر ۱۱.۲ میلیون تومان است که از لحاظ ارزانی مقام سوم را دارد. محله قیامدشت در منطقه ۱۵ با متوسط قیمت ۱۱.۸ میلیون تومان در جایگاه چهارم را دارد و دولت خواه جنوبی در منطقه ۱۹ با متوسط ۱۲.۳ میلیون تومان در هر متر مربع جایگاه پنجم را در بین محله های ارزان قیمت به شهر تهران به خود اختصاص می دهد.
درصد تغییرات شاخص قیمتی مسکن در مناطق شهر تهران نیز نشان می دهد که منطقه ۲۲ با متوسط ۱۲۱ درصد بیشترین میزان افزایش سالیانه رخ داده است. منطقه ۴ در جایگاه دوم قرار داشته که ۱۲۰ درصد رشد سالیانه قیمت را در سال ۱۳۹۹ تجربه کرد. منطقه ۱۶ با میانگین رشد قیمت سالیانه ۱۱۸ درصد رتبه سوم را به خود اختصاص داده است. جایگاه چهارم از نظر میزان رشد سالیانه به منطقه ۲ با متوسط رشد ۱۱۴ درصد تعلق داشته و منطقه ۲۱ با متوسط ۱۱۲ درصد افزایش قیمت سالیانه رتبه پنجم را در بازار مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۹ به خود اختصاص مقایسه بورس با بازارهای موازی مقایسه بورس با بازارهای موازی داده است.
کمترین میزان رشد سالیانه قیمت را نیز منطقه ۱۸ از آن خود کرده که ۶۰ درصد افزایش سالیانه قیمت را در سال ۱۳۹۹ به ثبت رساند. منطقه ۱۱ با متوسط رشد ۸۳ درصد در جایگاه دوم پایین ترین میزان رشد سالیانه قیمت قرار داشته است. رتبه سوم از نظر کمترین میزان رشد را منطقه ۱۷ با ۸۵ درصد افزایش سالیانه به خود اختصاص داد. در منطقه ۱۳ نیز میزان افزایش سالیانه قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ بالغ بر ۸۹ درصد بوده که مقام چهارم را از نظر کمترین میزان رشد داشته است. رشد سالیانه قیمت مسکن در منطقه ۱۲ نیز ۹۰ درصد بوده است که رتبه پنجم از نظر کمترین میزان رشد را به خود اختصاص داد.
میانگین رشد سالیانه قیمت مسکن در منطقه یک نیز ۹۷ درصد بوده که رتبه یازدهم را از نظر رشد قیمت مسکن شهر تهران در بر گرفت. متوسط افزایش سالیانه قیمت مسکن در منطقه پنج نیز ۹۹ درصد بود که جایگاه نهم را به خود اختصاص داد.
میانگین قیمتهای پیشنهادی مسکن شهر تهران از ۲۶.۳ میلیون تومان در اسفندماه ۱۳۹۸ به ۵۳ میلیون تومان در اسفندماه ۱۳۹۹ رسیده که ۱۰۱ درصد افزایش قیمت را نشان می دهد. بیشترین میزان کاهش ماهانه قیمت پیشنهادی مسکن در اسفندماه ۱۳۹۹ به میزان ۳.۴ درصد افت ماهانه اتفاق افتاده است. بالاترین میزان افزایش ماهانه قیمت پیشنهادی نیز به میزان ۲۰ درصد در خردادماه رخ داد. بیشترین میزان افزایش پیشنهادی قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن نیز به میزان ۱۲۴ درصد در مهرماه اتفاق افتاد.
مقایسه میانگین فصلی قیمت آگهی ها در مناطق مختلف تهران نیز نشان می دهد که بیشترین میزان افزایش فصلی قیمت در تابستان ۱۳۹۹ در منطقه ۴ به میزان ۵۷ درصد در مقایسه با بهار رخ داده و بیشترین میزان کاهش فصلی قیمت پیشنهادی آگهی ها در زمستان ۱۳۹۹ در منطقه ۸ به میزان ۱۴ درصد افت فصلی اتفاق افتاده است.
رشد اجاره ۱۰۳ درصد
آمارهای بازار رهن و اجاره شهر تهران در سال ۱۳۹۹ هم از رشد ۱۰۳ درصدی قیمت رهن پیشنهادی در هر متر مربع حکایت دارد. اسفندماه ۱۳۹۸ قیمت رهن پیشنهادی از طرف مالکان ۳.۴ میلیون تومان در هر متر مربع بوده که در اسفندماه ۱۳۹۹ به متری ۶.۹ میلیون تومان رسیده است. در این بین شهریورماه ۱۳۹۹ قیمت پیشنهادی رهن کامل نسبت به مردادماه ۲۲ درصد افزایش یافته که بالاترین میزان رشد ماهانه را نشان می دهد. دی ماه ۱۳۹۹ نیز نرخ پیشنهادی رهن کامل ۱۰۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش داشته که بیشترین نرخ رشد سالیانه بوده است. کمترین میزان افزایش قیمت رهن نسبت به ماه مشابه سال قبل به میزان ۴۷ درصد در مردادماه ۱۳۹۹ اتفاق افتاده و بیشترین کاهش قیمت رهن کامل به میزان ۱۳.۳ درصد کاهش در مردادماه ۱۳۹۹ نسبت به تیرماه اتفاق افتاده است. در مناطق شهر تهران منطقه ۱۴ در پاییز ۱۳۹۹ بالاترین افزایش نرخ رهن کامل فصلی را به میزان ۴۲ درصد به خود اختصاص داد. منطقه ۱۱ نیز در تابستان ۱۳۹۹ بیشترین کاهش قیمت رهن کامل فصلی به میزان ۱۰ درصد افت را نشان داد.
روند معکوس عرضه و تقاضا
از طرف دیگر بررسی عرضه و تقاضا در سال ۱۳۹۹ در بخش خرید و فروش مسکن حاکی از آن است که ۴۷ درصد از کل تقاضای بالقوه (بازدید آگهی های شهر تهران) به متراژهای زیر ۹۰ متر اختصاص داشته در صورتی که تنها ۲۹ درصد از عرضه (آگهی های ثبت شده بخش خرید و فروش شهر تهران) در سال ۱۳۹۹ متراژ زیر ۹۰ متر داشته اند.
در بخش اجاره نیز ۴۸ درصد از کل تقاضای بالقوه (بازدید آگهی های بخش خرید و فروش شهر تهران) متراژهای زیر ۹۰ متر بوده در صورتی که فقط ۲۹ درصد از عرضه (آگهی های ثبت شده رهن و اجاره) در سال ۱۳۹۹ متراژ زیر ۹۰ متر داشته اند.
توزیع آگهی های ملک در سال ۱۳۹۹ بر اساس سن بنا نیز حاکی از آن است واحدهای تا ۵ سال ساخت ۲۶ درصد کل آگهی ها را به خود اختصاص داده اند. در رتبه بعدی واحدهای ۵ تا ۱۰ سال به میزان ۲۱ درصد و خانه های ۱۵ تا ۲۰ سال ۱۹ درصد از آگهی ها را در بر گرفته اند. خانه های بالای ۳۰ سال نیز با ۳.۲ درصد کمترین میزان آگهی ها را به خود اختصاص دادند.
همچنین نسبت قیمت به اجاره در مردادماه سال ۱۳۹۹ در بازار مسکن شهر تهران به بالاترین میزان خود یعنی عدد ۳۴ رسید. سپس روند نزولی گرفت و تا اسفندماه به عدد ۲۱ رسید. یکی از شاخصهایی که سرمایه گذاران مسکن در نظر می گیرند شاخص قیمت به اجاره است (P/R) که متناظر P/E بازار سرمایه است.
یک کارشناس بورس گفت: در برابر سود 10 برابری سرمایه گذاران در بازارهای طلا، سکه ،مسکن طی 10 سال ، سرمایه‌گذاران دلار 3 برابر و سهامداران شرکت های بورسی 7 برابر سود کرده اند .
امیرحسین اسماعیل‌پور در همایش سرمایه گذاری در بورس بایدها و نبایدها؛ اظهار کرد: بازارهای کالا، طلا، مسکن، بانک و ارز چهار بازار اصلی بورس را به وجود می‌آورند که بازار اولیه و ثانویه از مهمترین بازارها هستند.
وی با بیان اینکه ثبت یک شرکت ورود آن را به بازار اولیه تایید می‌کند و پس از ورود و قیمت‌گذاری بازار ثانویه ایجاد می‌شود، افزود: روند بررسی بازار سکه نشان میدهد که در 10 سال گذشته یعنی از سال 1383 تا کنون سکه تمام بهار آزادی از 105 هزار تومان به 900 تا یک میلیون تومان در سال 1393 رسیده است و این یعنی در این بازار ما با رشد 10 برابر مواجه بوده‌ایم.
این کارشناس بورس اضافه کرد: سکه در بازار کشور دارای دو وجه است چراکه هم تابع تغییرات قیمت ارز بوده و هم تابع تغییرات قیمت طلا است و این بازار این نوید را به مشتریانش میدهد که از دو سو می‌توانند سود کنند و البته از دو سو می‌توانند ضرر هم ببینند.
اسماعیل پور به بازار ارز اشاره کرد و ادامه داد: دلار در سال 1383 حدود 870 تومان قیمت داشت، اما فروردین سال جاری قیمت آن سه هزار و 100 تا 3 هزار و 500 متغیر بوده است و این یعنی در 10 سال گذشته بازار دلار نزدیک به سه برابر سود داشته است.
بازار مسکن؛ جالب‌ترین بازار
وی بازار مسکن را بازار جالبی عنوان کرد و گفت: این بازار از آن بازارهای قدیمی است که ایرانی‌ها برای سرمایه‌گذاری بسیار آن را می‌پسندند و آنچه تحقیقات نشان داده در کشور بازار مسکن به طور تقریبی از سال 1383تا 1393 نزدیک به 10 برابر رشد قیمت داشته است.
اسماعیل پور به شاخص بورس در 10 سال گذشته اشاره کرد و افزود: این شاخص از 11 هزار واحد در سال 1383 به 70 هزار واحد در ابتدای سال 1393 رسیده که نشان از افزایش هفت برابری در این 10 سال میدهد.
وی به رابطه دلار با شاخص بورس اشاره کرد و افزود: افزایش نرخ دلار باعث افزایش نرخ خدمات شرکت‌ها و به همین واسطه باعث افزایش سود شرکت می‌شوند و به دلیل اینکه شرکت‌های بورس، صادرات محور هستند و نرخ‌های آنها با نرخ‌های بازار جهانی تعیین می‌شود و بیشتر شرکت‌هایی که بورس بر روی آنها می‌چرخد پتروشیمی و معدنی هستند دلار بر روی بورس بسیار موثر است.
ارتباط امید با صعود بورس
نویسنده کتاب "شناخت گاوها در بورس" افزود: البته گاهی امیدواری‌ها در جامعه، بورس را مثبت می‌کند برای مثال در سال گذشته با پایین بودن نرخ ارز بورس همچنان صعود بود و دلیل آن برمی‌گشت به توافق ژنو و احتمال دسترسی به منابع مالی و بانک‌های خارجی که انجام نشد و امیدواری‌ها از بین رفت و بورس فرو ریخت، اما آنچه بررسی‌ها و اطلاعات نشان میدهد شاخص بورس 85 درصد به نرخ دلار وابستگی دارد.
اسماعیل‌پور رابطه نفت و درآمدهای نفتی با شاخص بورس را مورد بررسی قرار مقایسه بورس با بازارهای موازی داد و گفت: شاخص بورس زمانی رشد کرده است که درآمدهای نفتی افزایش پیدا کرده یعنی در زمان دولت احمدی‌نژاد که نفت در اوج فروش و قیمت خود بود شاخص بورس نیز به روند صعودی ادامه می‌داد چراکه دولت پول داشت و به جامعه تزریق می‌کرد و باید بدانیم پولی که دولت به جامعه تزریق می‌کند 5 برابر بیشتر از مقدار واقعی اثر دارد.
وی اضافه کرد: پس زمانی که ما درآمدهای بالای نفتی داریم شاخص خوبی هم داریم و باید گفت که وابستگی شاخص به درآمدهای نفتی 88 درصد است.
این تحلیلگر بورس بحث نفت اوپک را مهم تلقی کرد و گفت: نفت اوپک تاثیری در بورس ایران ندارد چراکه اصلا در وضعیت نفت کشور آنچه برای ما مهم است تعداد بشکه‌های نفتی است که می‌فروشیم و بالا و پایین شدن قیمت برای ما از اولویت برخوردار نیست چراکه نفث بر سه محور نرخ ارز، تعداد بشکه و نرخ هر بشکه برای ما مهم می‌شود.
اسماعیل‌پور بودجه عمرانی را هم یکی دیگر از شاخص‌های مهم برای صعود بورس عنوان کرد و افزود: افزایش بودجه عمرانی کشور شاخص بورس را بالا می‌برد چراکه این بودجه‌های عمرانی است که زیربنای سازه‌های کشور را تعیین می‌کند پس بورس به آن واکنش نشان میدهد و 68 درصد بورس به این بودجه برای تغییر شاخص وابسته است.
اقبال عمومی در بورس
وی با بیان اینکه محصولات شیمیایی 80 درصد، فراورده‌های نفتی 84 درصد، مواد فلزی 92 درصد و داروها 75 درصد به نرخ ارز در بورس وابسته هستند، ادامه داد: اقبال عمومی در بورس بیشتر به سمت محصولات شیمیایی با 35 درصد، صنایع خودرو و قطعات 13 درصد و بانک‌ها و موسسات مالی با 10 درصد می‌باشد. این در حالی است که یک پنجم بازار دست محصولات شیمیایی، یک دهم دست مقایسه بورس با بازارهای موازی بانک‌ها، 11درصد دست نفتی‌ها و 10 درصد دست فلزات است.
این کارشناس بورس گفت: این روزها بورس با دو چالش اصلی و جدی روبرو است یکی اینکه میان توافق و عدم توافق پرونده هسته‌ای گیر افتاده و دوم اینکه کاهش قیمت‌ها در تمام موارد از فلزات و مواد نفتی تا صنایع خودرو به طور جهانی ایجاد شده است.
دیدگاه شما